一(yī)线城市(shì)，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房产(chǎn)圈刷屏(píng)了(le)。

　　这条消息为什么这么重要？首先二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)被称为“核弹级”政(zhèng)策，其次深圳(zhèn)几乎是(shì)最后一个还在(zài)“认真”实施这条政策(cè)的城(chéng)市，最后深圳(zhèn)是(shì)房价前三的(de)核心(xīn)城(chéng)市。所以，深(shēn)圳的一(yī)举一动都具(jù)有风(fēng)向(xiàng)标意义。

　　有分(fēn)析人(rén)士(shì)指出(chū)，深圳二手房(fáng)指导(dǎo)价如果取(qǔ)消，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后二手(shǒu)房(fáng)回暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市(shì)回暖有(yǒu)利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴(hú)蝶效(xiào)应(yīng)”。

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　　“核(hé)弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言(yán)称：二手房贷款不按官方参(cān)考价（指导价），银行核定房价(jià)以网签备(bèi)案价和评估价(jià)孰低为(wèi)准。

　　自(zì)此，参考(kǎo)价真正变(biàn)成(chéng)了(le)“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前深(shēn)圳多(duō)家大行表示“尚未接(jiē)到(dào)正式通知(zhī)，目前仍按参(cān)考(kǎo)价办理按揭”。所(suǒ)以还需要持续的关(guān)注(zhù)。

　　易居研究院研究总监严跃进认为(wèi)，本次政(zhèng)策(cè)大(dà)概率为真，更多体现为银行(xíng)贷款等领(lǐng)域(yù)按照新的(de)规则进行，但不会出台正式文(wén)件(jiàn)。

　　有时(shí)候，有(yǒu)些(xiē)事情，是不用发文(wén)件的。毕竟可(kě)以“窗(chuāng)口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二(èr)手房指导价(jià)横空出世。当(dāng)时，深圳一口(kǒu)气公布了全市3595个小区(qū)的参考(kǎo)价，很多南山、福(fú)田、宝安中(zhōng)心区的高(gāo)价(jià)盘，直接按照当时的市场(chǎng)价打(dǎ)了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按(àn)照指导价来(lái)计算首(shǒu)付、发放贷(dài)款。

　　当时(shí)大(dà)家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两年(nián)的痛苦，才深知为啥(shá)叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即(jí)300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万(wàn)，那(nà)么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实(shí)际首付去(qù)到了(le)510万(wàn)，相(xiāng)当于(yú)首付5成(chéng)了（多(duō)给(gěi)210万首(shǒu)付）。这直接让大批量买(mǎi)家，失去了购房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行(xíng)二手(shǒu)房参考(kǎo)价以后，东莞、宁(níng)波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多(duō)个城市(shì)陆(lù)续跟进。事实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客的统(tǒng)计，实施二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价的10个(gè)城市，有8个(gè)挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到(dào)疫情(qíng)的影(yǐng)响，二手房更(gèng)是惨不(bù)忍(rěn)睹(dǔ)。以(yǐ)2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只(zhǐ)有6个(gè)同(tóng)比上涨，其(qí)他(tā)的泥沙(shā)俱(jù)下。

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　　深圳，有(yǒu)人付出了沉(chén)重(zhòng)代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中心(xīn)数(shù)据显(xiǎn)示：成(chéng)交(jiāo)量上，二手房指(zhǐ)导价(jià)出台当年，深圳二手(shǒu)住(zhù)宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全(quán)年成交量(liàng)仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低(dī)记录，相较2020市(shì)场(chǎng)高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价(jià)发布(bù)当(dāng)月相比，如今二(èr)手房挂(guà)牌价低于(yú)及接近(jìn)参考价(jià)的房源占比(bǐ)大幅增加(jiā)。2023年一季度，深圳各(gè)区二手房成(chéng)交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其(qí)中(zhōng)的人，才能深切的感知其威力(lì)。

　　深圳房东(dōng)，斩仓(cāng)的(de)新(xīn)闻不绝于耳(ěr)。

　　据说(shuō)一位(wèi)码农三年前高(gāo)杠杆(gān)买了2套华润城，月供12万，最(zuì)终(zhōng)亏损(sǔn)1000万破(pò)产。据媒体推测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买家的实(shí)际购(gòu)房成本高(gāo)达(dá)20万/平(píng)，目(mù)前(qián)价格跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的房(fáng)贷和(hé)持有成(chéng)本，差(chà)不(bù)多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下多(duō)年(nián)新(xīn)低，学(xué)区(qū)房神话(huà)不再，房产中介的(de)日子难过(guò)，投资客挥(huī)泪(lèi)斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二(èr)手房(fáng)指导(dǎo)价的城(chéng)市陆陆续续低调退出，目前只(zhǐ)有深(shēn)圳还(hái)是(shì)最(zuì)后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试(shì)点多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房(fáng)支持(chí)政(zhèng)策。上海也考虑予(yǔ)以多孩家庭在新(xīn)房计分制(zhì)度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个大中(zhōng)城(chéng)市商品住宅销售价格(gé)变动情况(kuàng)来看(kàn)，广(guǎng)州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍(réng)然是同比去(qù)年(nián)依(yī)然是下降的(de)。

　　北京、上(shàng)海已经(jīng)同比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合(hé)肥等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月(yuè)份，两(liǎng)部门联合发文，全面推动二手房“带押过户(hù)”全国实施(shī)，这是一条被广泛好(hǎo)评的(de)新(xīn)政(zhèng)。对于(yú)激活二手房(fáng)交(jiāo)易，具(jù)有定海神(shén)针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更(gèng)是指(zhǐ)出：建筑业、房地产(chǎn)企业要发挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常(cháng)识，从字(zì)面(miàn)理解一下这两个词，意思就是——顶(dǐng)梁(liáng)柱如(rú)果不行了，上面不就塌了(le)嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年(nián)扶持楼市的政策(cè)，还有一大(dà)波正(zhèng)在(zài)路(lù)上(shàng)...

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