文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消fe2o3是什么化学元素了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(defe2o3是什么化学元素)比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 fe2o3是什么化学元素