5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　分压公式是什么，分压公式是什么意思公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)分压公式是什么，分压公式是什么意思，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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