导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人乔丹有多高均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未乔丹有多高来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、<乔丹有多高/strong>户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。