5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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