近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(l冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷ái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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