文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于(上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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