近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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