5月以来，房地产板块个股多(duō)出我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊