导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心ng>

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。