导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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