近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思)资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xià廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思n)金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思