近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōn涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗g)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(z涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗hǔ)要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红(涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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