5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎ食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思ng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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