近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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