5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。