5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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