文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数yǔ)的(de)市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

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　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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