万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

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　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身(shēn)？

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