近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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