导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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