5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(y16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长è)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长性地拿地(dì)，且16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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