5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金(维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面(mià维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架n)是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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