饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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