近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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