近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖p>

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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