近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。5k是多少钱 5k是什么意思p>

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配(pèi)5k是多少钱 5k是什么意思理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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