导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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