饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个(gè)话(huà)题(tí)，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部(bù)门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市(wǎng)往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基础上(shàng)，再(zài)宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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