近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)20斤是几kg 20斤是多少磅配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs20斤是几kg 20斤是多少磅发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī20斤是几kg 20斤是多少磅)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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