近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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