万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国(gu减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭ó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(p减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭éi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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