“现在(zài)的房地产很难再出(ch抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市ū)现像过去十年(nián)的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产行(xíng)业分化(huà)的愈(yù)加明显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关注(zhù)度从板块向(xiàng)单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已(yǐ)经(jīng)双(shuāng)杀(shā)到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三(sān)道(dào)红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背(bèi)景的、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不(bù)太(tài)愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来(lái)自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实(shí)主要还是那些(xiē)有国企背景(jǐng)的(de)房企，民营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了(le)一(yī)个很(hěn)明显的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景的(de)房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大(dà)多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的(de)逻(luó)辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们(men)会特别重视企业的成本优势(shì)，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内的(de)最低水平；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的；融(róng)资成(chéng)本是否(fǒu)是(shì)行业内最(zuì)低的(de)；建安成本是否也是业内(nèi)最低的(de)；这(zhè)些都是(shì)我们看重的一家房(fáng)企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的(de)是，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央企房企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少数(shù)。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大(dà)举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着(zhe)国央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度(dù)尤(yóu)为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未来(lái)市场，以及过于(yú)激(jī)进(jìn)的(de)扩张拿(ná)地节(jié)奏也有可能(néng)让(ràng)房(fáng)企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配(pèi)置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明(míng)显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也由(yóu)此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它(tā)本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在(zài)强二线(xiàn)和二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民(mín)营企业(yè)的(de)影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象(xiàng)得(dé)那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何(hé)来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债率要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏(sū)速(sù)度并没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展等(děng)房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好地控制了公司(sī)的扩张速(sù)度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选标准来看国(guó)央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各维度(dù)的实际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央(yāng)企的融资成本(běn)更(gèng)低(dī)，融资(zī)渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自然(rán)而然就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房(fáng)企同(tóng)样受(shòu)到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨江集团(tuán)的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进了(le)“中(zhōng)国工(gōng)商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混(hùn)合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一(yī)季报，该(gāi)资产公司的几只产(chǎn)品合计(jì)持(chí)有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系(xì)。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业绩表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表(biǎo)现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨(bīn)江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归(guī)母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关(guān)系密(mì)切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团有近七(qī)成(chéng)营(yíng)收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三年持(chí)续(xù)稳居杭州房(fáng)企销(xiāo)售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较(jiào)突(tū)出(chū)表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集(jí)团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的(de)集(jí)中调研。滨江集(jí)团(tuán)发(fā)布公告表示，公司于(yú)5月10日(rì)接受了信达(dá)证券(quàn)、金(jīn)鹰(yīng)基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机构(gòu)在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上(shàng)房(fáng)地(dì)产开发只是(shì)房地产产(chǎn)业链上的中游(yóu)环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商(shāng)，而下(xià)游应用(yòng)行(xíng)业主要包括(kuò)中介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用电(diàn)器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的(de)采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新(xīn)盘开工不足导致上游不(bù)被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地产行业(yè)在进(jìn)入存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的(de)家(jiā)装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民(mín)保有(yǒu)的住房规模越来越大，随(suí)着时间(jiān)的增加，内装更(gèng)新的需求也会(huì)越(yuè)来越(yuè)多。美国过去的数(shù)据充(chōng)分(fēn)说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的(de)增长(zhǎng)却(què)一直(zhí)都很(hěn)好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好和内装相关的行(xíng)业，例如(rú)消费建材(cái)、家(jiā)居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金(jīn)人士(shì)表示(shì)。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对(duì)下游细分中相关(guān)赛(sài)道(dào)龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的都是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的(de)公司，它们分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安(ān)娜主要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的(de)研发、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季(jì)报(bào)的(de)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，能(néng)够发现(xiàn)该股(gǔ)早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹(cáo)名(míng)长在(zài)管的产品，首季其同时(shí)重(zhòng)仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票还(hái)有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前(qián)几(jǐ)年曾(céng)经(jīng)风光一时的(de)家居(jū)板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是志(zhì)邦家(jiā)居(jū)。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论是(shì)营收还是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一(yī)季报(bào)中(zhōng)他管理(lǐ)的广发(fā)策略优选和广发安(ān)宏回报均增(zēng)加了(le)持股(gǔ)，而这两只产品也(yě)成(chéng)为志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的(de)全部(bù)三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东，其也成为(wèi)他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐(lài)，不过这类标的(de)大多在香港上(shàng)市，如何选择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希(xī)望挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中(zhōng)高端楼(lóu)盘(pán)占比是(shì)比较高(gāo)的，每(měi)年到期的合(hé)同(tóng)里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚(gǔn)动的大(dà)部(bù)分(fēn)项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非常大(dà)的。但是该公司(sī)能(néng)在业内做到到期之后提价(jià)率比较(jiào抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市)高，这跟(gēn)它(tā)的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调(diào)。

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