5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布随性是什么意思，女人随性是什么意思(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行(xín随性是什么意思，女人随性是什么意思g)业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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