OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗价格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的(de)资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园项目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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