5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房(f复活的作者是谁，复活的作者是谁áng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红复活的作者是谁，复活的作者是谁周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，复活的作者是谁，复活的作者是谁龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 复活的作者是谁，复活的作者是谁