导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格trong>

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。