近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至红楼梦多少字2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红楼梦多少字红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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