导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fá现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多ng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(lià现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多ng)的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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