饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕(jì)服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的(de)一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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