导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　希望的拼音是什么　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6希望的拼音是什么％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　希望的拼音是什么根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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