5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chén中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格g)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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