“现在(zài)的房地产(chǎn)很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现像(xiàng)过(guò)去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和投资(zī)者(zhě)的(de)关注度从板块向单个标(biāo)的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还(hái)是估(gū)值，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复(fù)地(dì)杀到(dào)了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以下三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开发资金(jīn)来源，可(kě)以发现，其(qí)实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来(lái)源(yuán)来自新(xīn)盘(pán)的(de)销售。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关(guān)注一下(xià)，哪些房企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有(yǒu)国企背景的房(fáng)企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明显的分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还是(shì)融资等各个方(fāng)面(miàn)都非常明显。现在(zài)有国资背景(jǐng)的(de)房(fáng)企在资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对(duì)较好，但没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企股价(jià)大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内(nèi)，我(wǒ)们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具体一点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负(fù)债(zhài)率）是不是行业内的最(zuì)低水平；利润(rùn)率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安成本是(shì)否也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看(kàn)重的(de)一(yī)家房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的(de)是，能(néng)够同时满足上(shàng)述条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健(jiàn)特(tè)色(sè)的国央企房企，其(qí)财(cái)务指标称得(dé)上完(wán)全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的(de)预判未来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节(jié)奏也(yě)有可能让(ràng)房企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明(míng)破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点显感觉(jué)到机会来(lái)了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新(xīn)购(gòu)入地块也实现了(le)快速(sù)的开(kāi)盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这类企业(yè)就符合“最后(hòu)的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在(zài)于它本身储备了(le)很(hěn)多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市，另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速(sù)度让人(rén)感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩(kuò)张(zhāng)得太快，但(dàn)未来(lái)的两年(nián)市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负(fù)债率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这(zhè)个(gè)比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行(xíng)业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个(gè)比较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间(jiān)，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时(shí)，也(yě)较好地控(kòng)制(zhì)了(le)公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标准来看国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国(guó)央破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然而然就具(jù)有天然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大流(liú)通股东中新进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份有限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国(guó)回报(bào)灵活配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持(chí)有滨(bīn)江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和(hé)其自(zì)身的基本面表现(xiàn)存(cún)在一定关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭(háng)州(zhōu)本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在(zài)业绩(jì)表现、销售规模(mó)、新增(zēng)土储、股(gǔ)价(jià)表现(xiàn)等多维度都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战略布(bù)局关(guān)系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续(xù)稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭州的(de)本(běn)土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名(míng)迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名(míng)已冲进前十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重(z破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点hòng)点(diǎn)移(yí)至存量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发(fā)只是房地(dì)产(chǎn)产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务(wù)、家用(yòng)电(diàn)器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上(shàng)游材料端息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越(yuè)来(lái)越大，随(suí)着时(shí)间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的需(xū)求(qiú)也会(huì)越来越多。美国(guó)过(guò)去的(de)数据充分说明了这一点，在(zài)新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊(kān)》对下游(yóu)细(xì)分(fēn)中相关(guān)赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前两位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们(men)分别是(shì)富安(ān)娜和(hé)水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设(shè)计、生产及(jí)销(xiāo)售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告(gào)显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实(shí)现(xiàn)归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还(hái)有金(jīn)地集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不(bù)过好在困(kùn)境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内(nèi)上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来(lái)看(kàn)，无论是营(yíng)收还是归(guī)母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了(le)同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季(jì)报(bào)中他管理的广发策(cè)略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均增加了持(chí)股(gǔ)，而这(zhè)两只产(chǎn)品也(yě)成(chéng)为(wèi)志(zhì)邦家(jiā)居十大(dà)流通(tōng)股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管(guǎn)理(lǐ)的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十(shí)大流通股股东，其也成为(wèi)他的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海公募基(jī)金(jīn)经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还是希(xī)望(wàng)挣的(de)是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大(dà)部分项目到(dào)期之后，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期(qī)还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产(chǎn)品提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员成(chéng)本的(de)年度增(zēng)长，不过(guò)服务(wù)没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价(jià)率比较高，这跟(gēn)它的定(dìng)位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点