文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，<主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人/strong>预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yín主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人g)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。