文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(r钟南山为什么被说成钟百亿ú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说钟南山为什么被说成钟百亿，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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