5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米rong>公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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