近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(ni环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语án)分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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