文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果ng>

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。