OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋)司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于(yú)正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋源调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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