饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，<武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子strong>两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费(f武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子èi)，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位(w武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子èi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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